目前面對(duì)租房類產(chǎn)品燒錢容易賺錢難的困局，經(jīng)過各種坑各種血淚教訓(xùn)，不少互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)在走了不少?gòu)澛泛螅�回歸如何賺錢這個(gè)基本商業(yè)問題進(jìn)行了許多很有意義的探索，初步勾勒出行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)和路徑，總結(jié)起來主要有五大模式：

所以，對(duì)YOU+而言，借助自身強(qiáng)大品牌勢(shì)能，開發(fā)商資產(chǎn)托管模式已經(jīng)能夠確保未來YOU+持續(xù)進(jìn)入發(fā)展快車道。這既可以成為YOU+的歸宿，就是朝著中國(guó)最優(yōu)秀的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商邁進(jìn)，也可以只是YOU+的中轉(zhuǎn)站，就是當(dāng)未來管理運(yùn)營(yíng)足夠多的樓盤，足夠多的用戶時(shí)，還可以重拾社群經(jīng)濟(jì)的夢(mèng)想，除了資產(chǎn)管理收益以外，在社群增值服務(wù)上再度變現(xiàn)。

以城家公寓為代表的降本增效模式

在概念滿天飛，不談?wù)勆鷳B(tài)、社群和增值服務(wù)都不好意思說自己是做品牌公寓的當(dāng)下，而從城家公寓的各種報(bào)道和高管講話來看，卻看不到一絲隨大流附和的痕跡，反而是 回歸公寓租賃業(yè)務(wù)的本源，那就是控制成本提升收益。

城家對(duì)公寓業(yè)務(wù)看的非常清醒，認(rèn)為公寓想賺錢必須做減法，為目標(biāo)客群打造成本可控而又服務(wù)周全的居住與辦公共享空間，是城家戰(zhàn)略。

至于具體的做法，主要可以從三個(gè)方面來看：

首先，降低成本做減法。

城家首先從居住功能入手，做減法，從而控制成本，降低租價(jià)：第一，物理空間上，設(shè)計(jì)更少的大堂空間，充分利用空間，與主流模仿YOU+做公共活動(dòng)空間反其道而行之；第二，嚴(yán)格控制服務(wù)人員，借助互聯(lián)網(wǎng)、APP等技術(shù)手段提升管理效率，目前城家已經(jīng)有部分公寓完全實(shí)現(xiàn)了無人管理，租客不需要前臺(tái)，也不需要現(xiàn)金支付，租客和城家之間的交流可完全通過APP實(shí)現(xiàn)。公寓的房型裝修、地理位置和交通便利設(shè)施都可以在線選擇。

其次，投入產(chǎn)出求平衡。

城家在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)上不追求極致，而是追求剛剛好。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一定要符合投資回報(bào)，符合租客的性價(jià)比。比如有些集中型公寓回收期要4~5年，主要是過于理想主義，決算和預(yù)算沒有掛鉤，方案不斷變更，以及經(jīng)驗(yàn)不足和無法有效管理供應(yīng)鏈所造成的。因此，城家充分發(fā)揮在酒店工程和供應(yīng)鏈的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，集中式公寓的裝修投入控制在4年回收，必須四個(gè)月交付，交付開業(yè)必須兩個(gè)月滿租，逐步實(shí)現(xiàn)單店無人管理。

再次，附加服務(wù)控范圍。

從城家網(wǎng)站上看城家公寓提供的服務(wù)，基本就是保潔和維修兩類與租客生活息息相關(guān)的兩類。在增值服務(wù)這塊城家持謹(jǐn)慎態(tài)度，在城家，租客會(huì)享受到網(wǎng)絡(luò)電視、智能門鎖、高檔床具以及私人WIFI，主要是日常生活便利的。另外城家的24小時(shí)管家式服務(wù)，主要圍繞保潔、快遞、維修等方面開展。

在城家看來，公寓企業(yè)目前都在探索適合自己的方法和路徑。城家認(rèn)為公寓是個(gè)慢生意，需要很大的耐心，做公寓如果剛開始做就想玩輕資產(chǎn)、玩平臺(tái)，可能難度會(huì)很大。

以新派公寓為代表的基金持有模式

前面做公寓運(yùn)營(yíng)，本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，賺的都是辛苦錢，而新派早在13年就趟出了一條新路。大家都知道，一線城市現(xiàn)在增量土地極其稀缺，產(chǎn)品新增供應(yīng)很有限，而一江春水向東流，許多年輕人都涌向一線城市，使得一線城市供需關(guān)系持續(xù)處于不均衡狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，創(chuàng)業(yè)不如炒房賺錢。

新派敏銳的發(fā)現(xiàn)了這個(gè)機(jī)會(huì)，通過基金模式探索“資產(chǎn)收購(gòu)+持有運(yùn)營(yíng)+資產(chǎn)證券化”的發(fā)展模式。新派公寓成立伊始，就是王戈宏與賽富投資基金閻焱一起發(fā)起了賽富不動(dòng)產(chǎn)基金。具體操作是， 賽富不動(dòng)產(chǎn)基金通過資本運(yùn)作來收購(gòu)或整租、改造物業(yè)，然后新派公寓管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)與管理。當(dāng)時(shí)新派公寓北京CBD旗艦店，2013年收購(gòu)+裝修不超過1.6億人民幣，而現(xiàn)在按王戈宏的話說沒有8個(gè)億不賣，資產(chǎn)名義增值達(dá)5倍，收益秒殺90%以上苦逼運(yùn)營(yíng)的公寓。

但對(duì)萬科來說，切入長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，有著深遠(yuǎn)的考慮，短期來說，至少有兩大好處：

第一，獲得地產(chǎn)潛在客戶。

在獲取客戶成本越來越高的情況下，未來真正稀缺的或許不是土地，而是客戶。長(zhǎng)租公寓所針對(duì)的恰恰又是最具成長(zhǎng)性、有購(gòu)房潛力的年輕白領(lǐng)客戶，在發(fā)展長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，萬科可以借此提前讓客戶體驗(yàn)到萬科的產(chǎn)品和服務(wù)，發(fā)掘具有潛力的購(gòu)房客戶。

第二，拿地手段更多元。

以往萬科在獲得城市舊改項(xiàng)目地塊時(shí)，對(duì)于地塊上不可拆除的舊物業(yè)往往會(huì)采取轉(zhuǎn)讓等方式解決，但有了長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、教育等新業(yè)務(wù)之后，未來就可以根據(jù)該類舊物業(yè)的實(shí)際情況來改造成萬科的長(zhǎng)租公寓或者養(yǎng)老公寓項(xiàng)目等，拿地手段就更豐富了。

長(zhǎng)期來說，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)作為萬科八爪魚戰(zhàn)略中的一部分，實(shí)現(xiàn)新業(yè)務(wù)與核心的地產(chǎn)業(yè)務(wù)間更深的交互、融合，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊的銜接和整合，以完成萬科城市配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

所以，對(duì)于萬科來說，切入長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)目前更多是基于業(yè)務(wù)協(xié)同的考慮，并不求長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)本身賺多少錢，主要看它給地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸送了多少潛在客戶，有助于萬科城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，這和羊毛出在豬身上有異曲同工之妙，另外像有房地產(chǎn)中介背景的如自如其實(shí)也有類似的戰(zhàn)略布局。

以魔方公寓為代表的平臺(tái)服務(wù)模式

隨著管理規(guī)模擴(kuò)大，坐擁海量租戶的公寓很難不打租戶的主意，魔方即是如此。魔方希望通過服務(wù)建立的品牌信任，通過租客社區(qū)運(yùn)營(yíng)建立的深度信賴，對(duì)租客需求的近距離把握，可以精選優(yōu)秀的生活服務(wù)提供商，線上線下結(jié)合，為租客提供租房之外的更多生活服務(wù)，并從中獲得收益。

具體而言，魔方強(qiáng)調(diào)從一家公寓運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足全人群、全方位需求的生活服務(wù)集團(tuán)，圍繞“公寓”和“公寓+”做文章。除了在“公寓”領(lǐng)域不斷細(xì)分市場(chǎng)，魔方還在“公寓+”板塊創(chuàng)新商業(yè)模式，探索公寓相關(guān)的增值服務(wù)。比如“公寓+餐飲、公寓+購(gòu)物、公寓+保潔，甚至公寓+培訓(xùn)、社交、健身、旅游等……，打造‘公寓+服務(wù)’的生態(tài)圈。

在魔方公寓看來，掌握的租賃房源，可以作為一個(gè)巨大的線下流量入口，使居住空間這個(gè)載體產(chǎn)生更多的增值銷售可能性，滿足住戶全方位的生活需求。這是一種“平臺(tái)+生態(tài)”的商業(yè)模式。

如果依照這個(gè)邏輯，這種模式需要解決兩大關(guān)鍵問題：第一個(gè)，如何獲得海量用戶。增值服務(wù)需要海量用戶才具備變現(xiàn)或者說成為新的贏利點(diǎn)的可能。而目前國(guó)內(nèi)公寓的重資產(chǎn)模式對(duì)規(guī)模擴(kuò)張?jiān)斐闪撕艽蟮闹萍s，依照目前魔方3萬套的房源管理規(guī)模，離海量用戶還有很長(zhǎng)的一段距離。第二個(gè)，增值收入從哪里來？像社區(qū)O2O上市企業(yè)彩生活2016年半年報(bào)時(shí)顯示，彩生活的合約管理服務(wù)建筑面積已經(jīng)達(dá)到3.6億平方米，管理服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到2236個(gè)，規(guī)模之巨但增值服務(wù)服務(wù)收入占比才百分之十多一點(diǎn)，比例極低，主要還是傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)收入，且彩生活目前增值服務(wù)的切入點(diǎn)主要是社區(qū)理財(cái)，其他模式目前仍在孵化。

所以，對(duì)于平臺(tái)服務(wù)模式而言，海量用戶、用戶粘度、流量變現(xiàn)每一環(huán)都需要長(zhǎng)期的積累，彩生活社區(qū)服務(wù)平臺(tái)積累了十多年才達(dá)到了目前的規(guī)模和增值收入，對(duì)于公寓企業(yè)來說，這也將是長(zhǎng)年累月之功，非一朝一夕所能達(dá)到。但是一旦實(shí)現(xiàn)，商業(yè)模式的價(jià)值空間將是無限的。

標(biāo)簽： O2O 服務(wù)商 互聯(lián)網(wǎng) 企業(yè) 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)站 問題 行業(yè) 選擇 用戶 轉(zhuǎn)型

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